KLICKA VANLIGA FRÅGOR:
VANLIGA FRÅGOR - KÖPPROCESSEN
Vilket är ert uppdrag som mäklare för en köpare?
Vår första uppgift är att skapa oss en bild av vad du som köpare är på jakt efter (t.ex. antal sovrum, badrum, prisklass, arkitektur, läge, eventuella uthyrningsmöjligheter, faciliteter o.s.v.) och sedan hitta de objekt som motsvarar dina kriterier. För att hitta de objekt som passar bäst använder vi oss MLS-databasen, som endast fastighetsmäklare har tillgång till. I övrigt har vid god kännedom om vad som finns på marknaden ifråga om nyproduktion och planerad nyproduktion (pre-construction.) Du får professionell vägledning och hjälp under hela köpprocessen, inklusive besiktningar, förhandlingar o.s.v.
Hur lägger jag ett bud?
När du lägger ett bud förbereder vi ett kontraktsutkast å dina vägnar som du skriver på. Detta skickar vi via e-post till säljarens mäklarkontor. I budet ingår också en så kallad ”good faith deposit”, även kallat ”earnest money”, som är en liten deposition på till exempel 5 % av köpeskillingen. Avsikten med denna deposition är att visa säljaren att man är en seriös köpare och inte utan vidare kan dra sig ur efter att avtalet har godkänts och skrivits under av bägge parter. Det finns ingen regel för hur stor denna deposition ska vara, men omkring 5 % brukar visa på att man är seriös. Depositionen ges inte till säljaren utan sätts in på ett så kallat ”escrow account” (klientmedelskonto) som är ett neutralt konto. På så vis är dina pengar säkrade i händelse av att säljaren inte uppfyller sina förpliktelser enligt köpekontraktet. Budet har ofta en tidsram på en eller två dagar och det är ofta under dessa dagar som priset förhandlas fram. När bägge parter har kommit överens om ett godtagbart pris ändras kontraktet och parterna skriver sina initialer vid sidan av de ändringar som har gjorts. När du köper av en byggherre är möjligheterna för att förhandla ned priset ofta mer begränsade, eftersom byggherrar inte kan ge specialvillkor i något större utsträckning. Budgivning av det slag som vi har i Sverige förekommer sällan i Florida!
Hur vet jag att försäljningspriset är skäligt
Innan du lägger ett bud gör vi en så kallad CMA (Comparable Market Analysis). Det är en analys där vid tittar på vad andra, liknande objekt i samma område har sålts för inom loppet av till exempel de sex senaste månaderna. På så vis kan vi avgöra om priset som säljaren kräver är rimligt eller ej och vad vi egentligen bör lägga för bud så att du får fastigheten till det pris som du anser är det rätta.
Hur får jag fastigheten besiktigad?
När du köper en fastighet i Florida är det ditt ansvar som köpare att få den besiktigad av en så kallad Building Inspector. Detta är därför en köpekostnad. Vi samarbetar med flera sådana inspektörer och bistår dig gärna med detta till ett rimligt pris.Det bör också påpekas att säljaren i de flesta fall ansvarar för upp till 1,5 % av försäljningspriset för alla reparationer som måste utföras på grund av funktionsfel, samt upp till 1,5 % av försäljningspriset för alla reparationer som måste utföras på grund av träröta eller termitskador. Om du köper från en byggherre är det kutym att alla reparationer utförs, oavsett vad det kommer att kosta. Det är bara när en fastighet köps AS IS (i befintligt skick) som säljaren inte ansvarar för reparationer.
Därför är det viktigt att du anlitar en sådan byggnadsinspektör, om du vill att säljaren ska stå för dessa reparationer. Om du köper en äldre fastighet är det ofta en god idé att acceptera ett belopp i dollar baserat på inspektionsrapporten, så att vi tillsammans kan se till så att reparationerna utförs ordentligt.
Hur fungerar det om jag köper en fastighet AS IS (i befintligt skick)?
Att köpa en fastighet AS IS innebär att du köper den i det skick som den befinner sig i och att säljaren därför inte ansvarar för reparationer. När man förhandlar om ett köp av en AS IS-fastighet är det kutym att det i kontraktet anges att du som köpare ska ha ett visst antal dagar på dig att få fastigheten besiktigad. I de fall då en sådan besiktning visar på att fastigheten är i ett sämre skick än vad du hade förväntat dig, kan du säga upp kontraktet.
Vad händer om jag inte kan närvara vid ägarbytet?
Inga problem! De allra flesta av våra kunder, som nästan alla är från Skandinavien, är inte på plats när ägarbytet sker. Detta kan i princip lösas på två sätt:- Dokumenten för ägarbytet kan antingen skickas till dig med expresspost för att skrivas på i Sverige och sedan skickas tillbaka med expresspost till vårt kontor eller den firma som ansvarar för ägarbytet.
- Eller så kan du välja att ge oss fullmakt att skriva på de nödvändiga dokumenten å dina vägnar. Många av våra kunder väljer detta alternativ, eftersom en skannad fullmakt som regel kan skickas med e-post.